7. Problémák ha vásárol egy ország jelzálog bróker

7 problémákat, ha vásárol egy vidéki ház a szemét jelzálog jelzálog bróker
A mai napig a jelzálog vásárlására lakások és házak - nem hír, de még mindig vannak, számos problémát, amelyeket folyamatosan szembesülnek irodák, és ennek eredményeként, az ügyfelek, vagyis az ügyfelek.
A mai napig több mint 30 bank kínál elővárosi ingatlan hitelezési program, amelynek körülbelül a fele kész együttműködni az építési tárgyakat. Általában van egy olyan tendencia, hogy növelje hitelt „kerítés” programok. ami egészen természetes, hiszen az erősen megnövekedett kereslet ebben a szegmensben az ingatlan az elmúlt két évben.
Emellett van egy fokozatos csökkenése a kamatok az ilyen típusú hitelek, méretük már összehasonlítható az árak a moszkvai ingatlan. Minimum sebesség dollárban hogy megvásárolja a kész ház 9%, és az építési szakaszban - 12%.
Annak ellenére, hogy ezek a programok nem új, még mindig számos probléma, hogy folyamatosan szembe jelzáloghitel-brókerek.
Probléma One: korlátozza a maximális hitelösszeg
Az a tény, hogy az átlagos költsége egy ház már több mint 1 millió. Dollár. Van egy nagy számú ház települések prémium, ahol a minimális költség egy ház 1500 millió dollárt, és a maximális hatósugár 10 millió. Természetesen a hitel összegét korlátozza $ 500 000, vagy akár több millió, ez nem mindig felel meg az igényeinek a hitelfelvevő.
Probléma két: óvatos hozzáállás, hogy a „szürke üzleti” tulajdonosok

Sok bank még nem alakított ki egyértelmű helyzetben tekintetében jegyzési tulajdonosai „szürke” üzleti, és valójában ők pontosan célközönsége az ilyen hitelek. A cég szerint NBIK 95% folyamodó ügyfelek kölcsön vásárlására házak - ez a tulajdonosok „szürke” üzlet. Ha a kerítés nem a program kerül kidolgozásra, figyelembe véve ezeket a funkciókat, akkor a hitelfelvevő nem lesz képes használni őket, a társaság szerint.
A harmadik probléma: A hibák értékelésekor a likviditást ország tárgyak
Mivel az elővárosi ingatlanpiac kezdett kialakulni a közelmúltban, és a föld értékét, házak nőtt az elmúlt években többször is, a szakértők nehéz felmérni a valódi értéke ezeket a tárgyakat, annál inkább, hogy az ár terjedését lenyűgöző: egy kicsit több mint 100 ezer dollárt a lehetőség, hogy a 10 millió .
Ez problémát jelent mind a bankok és a vásárlók hitelfelvevők elővárosi területek, jelzálog brókerek és ingatlanforgalmazók. Túlértékelése magas kockázatát a bankok számára, alacsony becslés lehetetlenné teszi, hogy a szükséges összeg a hitelfelvevők, és végül, hogy vásároljon ingatlant. Egy évvel ezelőtt, folyamatosan szembesülnek a képtelenség, hogy megfelelő értékelési vállalatok meghatározzák a költség-of-város oldalakon. Az összeg a becsüs jelentésének tekintetében ugyanazon objektum eloszlassa több alkalommal. Most a helyzet megváltozott a jobb, mi gyakorlatilag nincs komoly félreértések és az eredmény felmérése szerint a vállalatok akkreditált vált a bankok sokkal kiszámíthatóbb. Most egyre inkább szembesülnek egy másik probléma: a bankok egy része, valamint egy független értékbecslő vagy helyett folytat egy értékelést a bank jelzálog osztály, - mondja Olga Bilyalov, fejlesztési igazgatója NBIC - és itt az eredmény lehet a legváratlanabb, mondta. Például egy bank alábecsüli már értékbecslést cég 20% -kal. Nem világos, hogy ez miért történik, mi a teendő ebben az esetben az ügyfél, és ahogy tovább építeni a kapcsolatot a bank? Még ennél is rosszabb. Volt egy kirívó eset az egyik moszkvai bank. Tavaly, ügyfelünk szeretne vásárolni telket a falu Benelux, ahol az ár per száz négyzetméteres területen volt 50-70 ezer dollárt, attól függően, hogy melyik része a falu helyén. Értékelést végeztünk a „szakértők” biztosíték osztály egy nagy moszkvai bank, amely még csak nem is ment keresni ezen az oldalon. A végén kaptunk az ára 13 ezer dollár egy száz.

Ha a bank akkreditált értékelő cég, az ügyfél és képviselője kell arról, hogy ez a becslés nem kell korrigálni, különben együtt értékelők általában értelmetlen.
Probléma Four: Megoldatlan szárazföldi kapcsolatok
Az elmúlt hat hónapban, a tanszék munkáját fejlesztők NBIC tárgyalásokat folytattak mintegy 150 nyaraló falu az építési fázisban. Ezek közül kevesebb, mint egyharmada idején a beszélgetés lehet akkreditálni a bankok. A leggyakoribb probléma - ez a rendezetlen földterület kapcsolatok. Moszkvában, egy hatalmas számos település épül a területen, / x hely, és nem mindig lehet őket használni az ország házépítés. Legalizálni azok értékesítését, szárazföldi és házakat építsenek, akkor először meg kell változtatni a célja a megengedett használat, vagy ha ez nem lehetséges építeni, majd tartsa a földhivatalok nyilvántartási számát és kap egy igazolást a tulajdonjog az egyes parcellák. Ez általában néhány hónap és egy év, amelynek során az akkreditációs nem lehetséges. De ez nem jelenti azt, hogy ebben az időszakban, a fejlesztő nem értékesíti objektumot.
Probléma öt: Zavart a programok végrehajtásában a ház települések
Tökéletlen jogszabályok a föld és az építőipar, a vonakodás a fejlesztők számára, hogy adót fizetni, ami abban a pillanatban, hogy több különböző végrehajtási rendszereinek ház települések, amelyek néha nagyon nehéz megérteni.
Sajnos, a bankok többsége ma már nem képes egyértelműen megfogalmazni az igényeket, illetve a települések alatt áll, illetve a rendszerek, hogy hajlandó hitelezni. Emiatt rendszeresen előfordul mindenféle félreértések, a vállalat úgy véli NBIC.
Például, az egyik a bankokat, ahol végeztünk az akkreditációs díj település, van egy követelmény az építési fázisban, vagyis hitelezési az idő a cél, hogy épül 10%. A tárgyalások során a bank, ez a követelmény tekintetében vendégház úgy értelmezték, mint az építési szakaszban a falu egészét, azaz 100 ház épül 10. Hosszas akkreditációs folyamat kíséri a gyűjtemény egy sor dokumentumot, nehéz vita a bank tételek szerepelnek a befektetési megállapodást és jóváhagyása több ügyfél, a bank úgy döntött, hogy a követelmény az építési fázisban fel kell ajánlani egy adott házat, hanem a falu egészét. De a paradoxon, hogy a fejlesztő kezdték el építeni kiválasztása után az ügyfél konkrét projekt, és fizetnek nekik a költsége a föld és az építőipar. Tekintettel arra a tényre, hogy éppen ez adós és a pénzt a bank, ez a probléma nem megoldás. A kérdés az, miért a bank tenni akkreditálja ezt az objektumot, mert a tárgyalások már sok időt és erőfeszítést?
Hatodik probléma: hiánya eljárás az állami ellenőrzés alatt az építési folyamat
Beépítetlen földterület a külvárosokban a települések kisebb marad, és a fejlesztők egy bosszú master / s területen. Között nyaraló közösségek, amelyek már akkreditált NBIK cég, és jelenleg mintegy harminc részvény épül a területen, a megengedett használat ország építése 50%. A közös rendszer a házak épülnek, mint a földeket, a föld biztosítja a következtetést az adásvételi szerződés a vevő és az építési szerződés a cég - a fejlesztő. A legtöbb esetben, a föld és az elhatárolt regisztrált egyének, kapcsolatban áll a cég - a fejlesztő. Mivel a dacha amnesztia jelentősen meg egyszerűsített eljárás regisztrációs tulajdonjogok épült házak külvárosi területeken. Ahhoz, hogy a tulajdonosi igazolás már nem szükséges, sem építési engedély, sem a cselekmény üzembe a ház működését. Egyszerűen küldje a regisztrációs hatóság nyilatkozatot az építési és műszaki útlevél otthon.

Ez jó fejlesztők, de a bank vannak további kockázatokat. Hogyan ellenőrizhető, hogy az építőiparban a ház végezték megfelelően az összes előírt szabályok és előírások, ha nincs ilyen egyáltalán jóváhagyást a témában? Persze, van egy jóváhagyott projekt otthon, de ki tudja garantálni, hogy a folyamat az épület nem került módosítani? Ennek hiányában az állami ellenőrzési eljárások folyamatban van az épület ilyen házak, azt támaszkodni a szakmai és integritását az építőipari cégek. Talán a megoldás erre a problémára lehet önálló építési szakértelmet, amely megerősíti a minőségi beépített otthon. Például, amikor döntést hoz az akkreditációs üdülőtelepen, a bank megvizsgálja az egyik már épített házak, és ha megerősíti a szóban forgó kijelentések a minőség, a többi ház a falu jóváírják a szokásos módon. Ez problémát jelent mind a hitelezési alatt áll, és kész házakat.
Probléma Seven: eltérések követelmények a bankok és a biztosítók
Váratlan meglepetés lehet számítani minket, és a vizsgálat során a tárgyak a biztosító társaságok. Ha a követelményeknek a bank által biztosított pénzügyi kockázati biztosítás a kivitelezés során, minden dokumentumot kell amellett, hogy a bank és a biztosító társaság, hogy vizsgálja meg, és adjon véleményt. Ha beszélünk a kölcsön venni a kész lakás, előfordulhat, hogy a tulajdoni biztosítás a földön, és a házat. Nagyon gyakran a követelmények a bankok és biztosító társaságok a tárgyak nem egyeznek. Van sokszor szembesülnek azzal a ténnyel, hogy az objektum jóvá a bank nem kapta meg a „zöld utat” a biztosító. A hatékony együttműködés a bankok és a biztosítók kell valahogy egyesíteni követeléseiket ingatlanfejlesztők és tárgyakat.
Az anyagok a jelentés Olgi Bilyalovoy, fejlesztési igazgatója NBIC Moszkva Business Club