Hogyan értékeli az érték a lakásban - egy cikk, a közművek -

Az a lehetőség, a második hullám a válság kezdett visszatérni a beruházók. Arról, hogy hogyan értékeli a befektetési vonzerejét a tárgy az elsődleges piacon a drága ingatlanok, mondta az általános igazgatója ingatlanügynökség TWEED Irina Mogilatova.

A piac vonzerejét a tárgy

Kulcsfontosságú a helyét az objektum. A high-end szegmensben az a hely, a már létrehozott vagy potenciális tekintélyes területén Moszkva, vagy a moszkvai régióban irányba. Így a városi ingatlanpiac, a legnagyobb növekedési potenciállal ma olyan területeken, mint Plyushchikha és Krasznaja Presnya. És az országban piacon - Novorizhskoe, Minszk és Kurkinskoe autópálya.

Nem kevésbé fontos szempont - az építészeti, függetlenül attól, hogy a stílus. A városi ingatlan ebben koncepció áll a kiváló minőségű építés, gyönyörű homlokzatok, ellátják a lobbit természetes anyagok, ésszerű elrendezés a lakások és a legmodernebb technika. A városi piac mellett az építészet otthonok e fogalom magában foglalja a jelenlét a faluban minőségi közszolgáltatások és a rekreációs területek, tájvédelmi, szép bejárati csoportok.

Ezen kívül minden projekt egy elit piacon ma kell egy egyedi vonzó fogalom kifejezett építészet, tervezés, infrastruktúra, és a stílus az élet lakóinak. Példaként említhető, konceptuális projektek: település Millennium Park, amelynek célja a szellemében „a moszkvai régióban Venice”, és az LCD Knightsbridge Private Park. amely egy zárt, privát park 2 hektár.

Ezen túlmenően, ha egy objektum van kiválasztva, fontos felmérni nemcsak a vonzerejét a komplex vagy a falu egészét, hanem a minősége a megvásárolt tétel, különös. Például, a „helyes” az LCD-megbotlik sík területen, 200 nm. m három ablak. A hazai területe 1000 négyzetméter. m lehet mindössze 15 hektáron. Ezek a tárgyak folyékony még a legjobb projekteket.

Potenciálisan növeli a költségeit

A fő szempontok a nyereségesség a projekt - a potenciális költségek emelkedését, amelynek kiszámítása összehasonlításával ára az objektum az átlagos költsége hasonló minőségű területén található projektek. Például a minimális költség négyzetméterenként az elit új Pluschikha - 9000 dollár, a legnagyobb -. 28 ezer dollárt, az átlag -. 17.500 dollár .. Ennek megfelelően a projekt értéke 13 ezer. Dollár per 1 négyzetkilométer. m hozam körülbelül 25%. A második mutató - az arány a költségek növekedését. Ha az értékesítés jól megy, a fejlesztő emeli az árakat a projekt mintegy 15-20% évente. Ha az áremelkedés nem fordul elő, hogy egy riasztó jelzés a potenciális befektető.

Egy másik tényező, a számítás a jövedelmezőség piaci kapacitás. Ha a piac területén telítve van az azonos szintű projektek, a kereslet, és vele együtt, és az árak, ennek eredményeként mutathat stagnálás. Azt is meg kell vigyázni a projektek nagy kedvezménnyel - mint általában az ilyen javaslatok meglehetősen jelentős problémák.

Ez az arány a kivonulás a projekt

Minden projekt elsődleges piac a csúcsérték. Általában szükség van abban az időben az eladás valamennyi javaslatot a fejlesztő. Ezért egy egyszerű mintát működik itt: minél kisebb a projekt, annál gyorsabban fog elfogyott. Például, RC „levelek” 160 lakás épül. És a lakóépület „Garden Quarters” - mintegy ezer. Nyilvánvaló, hogy a második tárgy kerül értékesítésre sokkal hosszabb, ennek a lehetőségét, hogy jön ki belőle, és a képesség, hogy a maximális árak is évekig. fel kell készülnünk, hogy akkor kap belőle nem korábban, mint 2-3 év, ha szeretné befektetni nagyprojektek. Ugyanez az elv érvényes minden olyan tárgy városi vagy elővárosi ingatlan. A szempontjából előnyös befektetésnek a legérdekesebb időszak egy év és fél, mivel érte el a maximális kamat beruházásokat.

Más szavakkal, képes-e a projekt, hogy a nyereséget, vagy legalábbis növelni a nagybetűk. A kritérium az értékelés arra szolgál, hogy válaszoljon a kérdésre - hogyan lehet profitálni a projekt, ha nem nyereséges eladni a kedvezőtlen makrogazdasági körülmények között? Paths lehet két: vegye ki az objektumot, ha lehetséges, vagy hogy javítsa a lehetőség, növelve a piaci értéket.

A legegyszerűbb lehetőség -, hogy tartsa az épített objektumot, mielőtt a piacra ki a válságból, és bérbe. A legdrágább, kockázatos, de hatékony módon -, hogy fektessenek be a felülvizsgálatát az objektumot. Így abban az esetben, termőföld szerződés nélkül, akkor lehet építeni egy házat. Abban az esetben, vásárol egy házat doboz, lehetséges, hogy a javításokat. És tudod, hogy bútorok „kulcsrakész” a házban felújították. Mivel a gyakorlat azt mutatja, a végrehajtás egy teljesen korrekt beruházás fogalmának külvárosi ingatlan lehet keresni akár 100% -os.