ingatlanügynökség - megnyitja az ingatlanügynök irodájában

(Nyitva az ingatlanügynök iroda)

Ingatlanközvetítői üzleti kiemelkedik többek között pénzkereseti. És írni „Business” kulcsrakész „, hogyan kell megnyitni egy ingatlanügynökség a hagyományos módon nem valószínű. Megszerezni ingatlanügynökségek lehet bárki, aki már saját céget (jogi személy a charter, amely többek között a zsúfolt és ügynöki szolgáltatások ügyletek ingatlan), lefektetve az egész $ 4000. Vagy kevesebb, ha szerencséd van.

Nem is lehetővé teszi nem kell regisztrálni.

De nem tud dolgozni. Nem kell nagy vagyon ebben a szakmában - megfoghatatlan. Szerint a külföldi az úgynevezett „goodwill” - egy olyan fogalom, amely magában foglalja a jó hírnév, a tapasztalat, kapcsolatok, kipróbált és marketing technikák, hatása, magasan képzett munkaerő és a hasonló, nehéz értékelni vagyon készpénzben. És ha nem egy ingatlanügynök komoly tapasztalattal, a vásárlást fog kerülni egy vagyont - meg kell tanulni, hogy egy újoncot, és nem egy mester. Anélkül egy tapasztalt ingatlanügynök az üzleti partner, ez az üzlet nem az Ön számára.

Nem hiszel nekem? Ezután válaszolni, hol fog keresni az alkalmazottak és hogyan legyen képes felmérni a képesítések kérelmezők? Hogyan lesz egy harc a vágy, hogy „munka balra”? Hol találsz a saját helyzetét, és ha lehet képzelni, hogyan néz ki? És végül, hogy van az ügyfelek. ahol lesz képes dolgozni legalábbis kezdetben? Ha ezek a kérdések megvan a válasz, nem hiszem, hogy nem működik ingatlanügynök. És ha a tapasztalat, a kommunikáció, a bevált módszerek már van, akkor jobb, mint bárki más ezen kívül, úgy dönt, hogy hogyan kell működtetni a saját cég. Szorítkozunk, hogy az értékelés az általános helyzet a piacon, és a versenytársak általánosítása tapasztalat. Más szóval, igyekszünk megválaszolni a kérdést: „mi, hogy törekedjen?”. Alázatosan reméljük, hogy ez az információ hasznos lesz azok számára is, akik már megvan a ingatlanügynökség.

Többségük - brókerek egyedülálló. Az ilyen szer - körülbelül 65% -át.

A második helyen az ingatlan kohorsz átlagosak ingatlan cégek. Ezek mintegy 30-35% -át biztosítja a piacon. Általában 7-20 ember folyamatosan dolgozik olyan cégek, amelyek 3-6 ülnek a fizetést, és a többi pénzt a „terepen”. Átlagban az év 5-15 alkalmazottak, hogy a társaság bevétele 60-150 tranzakciókat.

A fő ingatlanügynökségek dolgozik 3-5% -a az összes Realtors. A nagy regionális központok, intézetek 1-2 a város. Az alkalmazottak száma terjedhet 30-120, ami egy évben 200 és 1000 között tranzakciókat.

És ez egészen jelentéktelen hozzájárulás „tisztán fekete brókerek”, akik a saját.

A nagy ügynökségek egy jelentős biztonsági sávot, melyek fizetnek átlagosan hatékonyságának csökkenését a munkavállaló képest mind a kis és közepes méretű cégek és ügynökök családfő. Mi okozta ezt - az egyre összetettebb a bürokratikus szerkezet, nagy a fluktuáció, hogy szükség van, hogy felkészüljenek a személyzet „a semmiből”, vagy bármi más - nehéz megmondani. És ez aligha szükséges: a „nagy” egy csökkenő piacon nem valószínű, hogy többé. És az időjárás a piacon, és a jövőben sem lesz átlagos. Akkor próbáljuk elemezni a tapasztalatokat a túlélésre.

Realty cég keres pénzt jutalékot kap, tranzakciók vételi és eladási (vagy bérlet) az ingatlan.

Hagyományosan, az összeg a tőkepiac jutalék 4-8% -a vételár. Az alsó konzol működő kis iroda, a tetején - nagy. Az ügyfél a lehetőséget, alku, mint a nagy és közepes irodák csökkentheti a felső határ értékétől függően a tárgy (például az értékesítés egy drága tárgy felső határ lehet hosszabb 8%, illetve 5-6%).

Sajnos Realtors, vannak olyan esetek, amikor egyes kollégáik őszintén dömping, csökkentve a jutalék összege 1,5-2%. De ez vonatkozik elsősorban a közvetítői egyedül.

Amikor az értékesítés az olcsó lakások fizetés rendszere a legtöbb tőke ingatlan irodák némileg különbözik. Általános szabály, hogy a szolgáltatás a vételi és eladási otthonok értékes akár $ 10.000. Az ügyfél fizeti a cég 500 $. Ha az ár a lakások több mint $ 10.000. Hagyományos érdeke rendszer.

Ha az ügylet, amelyben több közvetítők (például egy ingatlanügynök a vevő és az ő párja az eladó), a díjak összege az ügyfél változatlan marad. Azonban a közvetítők jövedelem között oszlanak meg őket -, akik a szerződést.

A legtöbb közepes méretű ingatlan cégek hoztak maguknak az optimális létszámot tudják tartani a céget. Például átlagosan csak a szükséges információkat kereskedelmi ingatlanügynök kerülne a vállalat között $ 30 és $ 60 havonta.

Ugyanakkor, ha egy nagy foglalkoztatottak száma nehéz kontrollálni. A gyenge tranzakciók nyomon követése Realtors felszabadítja a cég. Közel ingatlan cégek arra a következtetésre jutott, hogy a legjobb megoldás - 10-20 ingatlanforgalmazók a társaság (a régióban - 3-10). Ez a foglalkoztatottak száma lehetővé teszi a költségek a $ 300- $ 1000 egy hónap, hogy az átlagos éves bevétele $ 20.000. Akár $ 50.000.

Amikor kiválasztják tevékenységek (support értékesítési tranzakciók vagy bérleti szolgáltatások) fiatal ügynökség jobban kezdeni egy ingatlan adásvételi ügyletek.

Például, hogy elérje a havi jövedelme $ 3000. (Anélkül, irodák díjakat), ingatlan cégek kell kísérnie az értékesítés lakások a $ 200,000. Ez átlagosan 10-15 ügyletek (a tranzakció valósul meg az iroda egy hónap alatt). Ahhoz, hogy ugyanazt a jövedelmet a bérleti működésére, a társaság meg kell tölteni 100-150 tranzakciók (10 tranzakció havonta iroda).

De a komoly volumene lízingügyletek fenntartásához szükséges kiterjedt „élő” adatbázis (kizárólagos). És keresni egy alap nem lehet egyszerre. Része jön (vagy ki), valamint a brókerek. Bérleti szolgáltatások - megtette a következő lépést a cég fejlődését.

HOGYAN megtartják munkavállalói

A fő probléma a személyzet ügynökségek - hogyan lehet megtartani az alkalmazottak. A tapasztalat, a bróker elhagyják a fészket, repülő saját kenyér vagy egyéb szerv kedvezőbb munkafeltételeket. Tudja tartani a magas jutalék és a jó munkakörülmények.

Átlagosan ingatlanügynök kap munkájáért 10-50% jutalékok a cég. De ez a szám elérheti a 70-90% (ha az ingatlanügynök - Önálló vállalkozó, aki csak akkor használja a vállalat neve a következtetést a tranzakció). Ebben az esetben a fő munkahelye - otthon, és ő volt fosztva az előnyeit „iroda” brókerek.

Ez vonzza a brókerek és szabjon ki kemény fizetés mellett a kamatot az üzlet. Tipikusan ilyen kis fizetést (a különböző hivatalok eltérő), de erkölcsileg iroda úgy biztonságosabb.

Ez a megközelítés lehetővé teszi az alkalmazottak megtartása értékes alkalmazottak. Egyes ügynökségek van egy gyakorlat a jóléti „támogatást nadrágot”. Ha folyamatosan fut iroda nem jött ki ebben a hónapban, az üzlet, a cég tud biztosítani neki anyagi támogatást vagy proavansirovat munkáját.

A „ZERO” POMNOZHAT

Egyes ügynökségek számítani a hatékonysági arány (K) az alkalmazottak maguk és búcsút a „nemkívánatos”. Például a bróker, hogy a hivatal 200 $ (az összeg a feltételes szintjétől függ az átlagkeresetek ingatlanügynök minden egyes piacon), és hozott 130 $. Kiszámítottuk a százalékos van 130-200, úgy tűnik, hogy a hatásfoka 65%. Ha nem hoz semmit a jövő hónapban, a csökkenés, 0,32%. Magasabb jövedelem - növekszik.

Az a gyakorlat, a középvállalkozások azt mutatta, hogy a számukra a legjobb megoldás -, hogy az alkalmazottak üzemelésre alkalmas K nem kevesebb, mint 80-75%. Abban az esetben, ha a közvetítő kapja meg a cég a minimálbér, és a K - nem több, mint 50%, a cég költ, mint amennyit hoz. Az ilyen alkalmazottak gyorsan elhagyni.

E végrehajtani az összes dokumentumot, ellenőrizze a lakást (a témában a letartóztatás, óvadék lemerült tulajdonosok megtartották a tulajdonhoz való jogot, és így tovább.) És a tulajdonos (a kapacitás és a tulajdonjog), ingatlanforgalmazók a munka során kell foglalkozni a különböző kormányzati szervek és szervezetek. Ez a közjegyzők, Bureau of Technical Inventory, gondnokság tanácsok, ZhEKi, rendőrség, orvosi (gyógyszeres kezelés, pszichiáterek, stb.) Enélkül a normális működését egy ingatlanügynök nem lehetséges.

Ezért minden ügynök igyekszik felhalmozni a személyes kapcsolatok a szóban forgó megyékben. Itt is minden kapott, amennyit csak tudsz. Valakinek meg kell fizetnie „a gyorsulást” egy csomó pénzt, és valakinek sikerül csokoládét és egy kedves mosollyal.

Az ingatlan üzleti vannak kockázati tényezők mind az ingatlanügynök és az ügyfél. Itt a leggyakoribb változatai „egyre pénz”.

1. Ügyfél „dob” közvetítő. Például az iroda tette a munkát, hozta az ügyfél az ajtó a közjegyzői iroda, hogy ellenőrizze a tranzakciót, ahol megkapta a kapu sor. Foglalkoztatási iroda (és igényét a fizetés) semmilyen dokumentumot nem adott, így az ügyfelek esetében a „támadások” a része egy ingatlan iroda kijelentik, hogy ők maguk is egymásra találtak. Abszolút garantált védelmet szereti a „dobott” Realtors nem.

Továbbá, ingatlanforgalmazók próbálják megvédeni magukat megkövetelésével előleget ügyfelektől munka előtt, vagy mielőtt a megállapodás megkötését a betét.

A vita esetén a bíróság ügyvéd is próbálja megtérüljenek költségeik.

2. Broker „dob” a cég. Például, a megállapítás az ügyfelek, a bróker nem számol egy esetleges akció és a menedzsment megkapja az ügyfelek a teljes összeget a jutalék, anélkül, megosztása a hivatal. Ebben az esetben a bróker-gazember képes csökkenteni a jutalék százalékos, mint a márka. Ez csak egy lehetőség, ha az ügyfél és ingatlanügynök alku megfelelő. Agency használt „megelőző” elleni intézkedések, például a csalás - próbálja, hogy az ingatlanforgalmazók munkakörnyezet, ahol a kísértés, hogy a készpénz „a bal oldalon” rosszabb, mint a félelem, hogy elveszítik a jó hely egy tisztességes cég. Azonban a teljes garancia, mint az előző esetben, a cég nem.

Sok más buktatók az ingatlanügynök üzlet. De így vagy úgy, a legtöbbjük csatlakoztatott nemcsak az üzleti, hanem a morális minőségét egy adott személy - bróker. Ezért a szakértők azt javasolják a felvételi érdekli a hírnév kollégák közötti akik dolgoztak velük korábban.

Amikor dolgozik a vevő és az eladó a kérdést díjazás ingatlanügynök első kap csak a következtetést a betéti szerződés.

Általános szabály, hogy az első pénzt a munkájáért megkapja ingatlanügynök az előleg formájában. Leggyakrabban ez egy 20% -os jutalék, támaszkodva a tranzakciót. Betét támaszkodva eladó, kerül 2-5% -a tranzakció összegét.

Építőipari szolgáltatás. Tartalmazza a személyzet csak egy szuperintendens (fizetéssel $ 100-150), és vásárolja meg a szükséges egyszerű, építési eszközök (ami újabb $ 200-600), ingatlanközvetítés szolgáltatásokat kínál biztonságosan a ház javítás. Felvett munkavállalók erre „a” és a többi eszközt hoznak magukkal. Az ügynökség 10-15% -a, a munkálatok. Egyes esetekben az építési és javítási tevékenység kiterjed egy egyszerű vállalat távolléte ingatlanügyletek.

Jogi tanácsadás. Szolgáltatás használata ingyenes jogi tanácsadás gyakorlatilag nem igényel beruházást, de el tudja növelni kell az ügyfelek a negyedévben. Mintegy 25% -a az ügyfelek, akik jöttek a vállalat, hogy kössön ingatlanügylet, korábban hívott yurkonsultatsiyu a kérdésre számos jogi kérdést. Követő három hónapon belül kezdetét a jogi tanácsadást az eladások száma nőtt mintegy 5-8%.

Az Outlook és PROSPECTS

A szakértők szerint a piac egyetlen munka lesz minden évben egyre nehezebb (az ügyfél támaszkodik jogi személy). Előnyök még kis irodák számára több, mint a „remete”. Mindazonáltal, különösen a közepes méretű vállalatok arra törekszik, hogy növekszik a nagy nem figyelhető meg.

FIGYELEM: Minden adat időpontjában érvényes az írás.