Mi a teendő, ha a telek - pro megdermedt tulajdonság

Nem kell semmilyen hivatalos nyilatkozatok a fejlesztők számára, hogy megértsék, hogy számos projekt nem épülnek ma. Elég, ha utazni Moszkvába, hogy az élettelen és ott építési daruk. Az ingatlan vásárlók az elsődleges piacon kezdik ébreszteni át a sorsa egy tárgy, amely fektettek a „vér”. Hogy megtanulják, hogyan védheti meg magát ebben a helyzetben, és mit lehet számolni co-befektetők, mondja Omar Gadzhiev, ügyvezető partnere ingatlanfejlesztő és tanácsadó cég Panorama Estate.

Omar Gadzhiev, ügyvezető partnere ingatlanfejlesztő és tanácsadó cég Panorama Estate

Hogyan értékeli a jelenlegi általános piaci helyzet az új épületek?

Becslésünk szerint, a piac leállt a városi lakóingatlan - mintegy 60% -át a projekt. Végére az első felében, ha azt az állami támogatási lakáspiac intézkedések nem elég, akkor lehet várni a tömege nem a fejlesztők, hogy kötelesek az emberek, akik vásároltak lakások a színpad építése, amely minden bizonnyal fel egy hullám a felháborodás a részvényesek között.

figyelemmel a „veszélyeztetett” tudható milyen alapon?

Először is, a „veszélyeztetett” közé tartozik a pont építése, melyek nem szakmai fejlesztők, akik számíthatnak a fellendülés a lakáspiacon (ebben az esetben a cég lehet, mint az néhány más területen, egyszerűen Fejlesztési érte - non-core business). Az oldalon van egy lista minden cég jelezte, hogy vezetett be és ebben az időben. Ha ez a lista korlátozott (egy vagy két projektet), fennáll annak a veszélye, hogy a projekt nem indul folytatni, mert a társaságnak nincs mozgástere. Ha egy fejlesztő egy csomó helyek és mindig adja fel, annak ellenére, hogy a lassulás származó cash flow-eladások a válság, a cég továbbra is a pénzügyi bevétel, hogy segítsen felszínen maradni.

A második funkció - a projektek aránya a színpadon rajt és a cél. Minél több a vállalati projektek végéhez közeledik, annál nagyobb az esélye, hogy minden sikeresen megvalósítani. A több projekt kezdeti szakaszában, annál valószínűbb, hogy a vállalat nehézségei a határidők. Előfordulhat, hogy a fejlesztő könnyebb lesz, hogy fagyassza be a projekt részét, mert nem fektetett annyi pénzt, hogy várni a kedvezőbb feltételeket a piacon, majd újra indul a végrehajtás.

A harmadik jellemző - ez kockázatos pénzügyi terveket. Érdekeinek védelme a magánbefektető csak 214-FZ és partnerségi megállapodások. A fejlesztők dolgoznak 214-FZ, minden állítás világos. Ez lehetővé teszi, hogy tudja, hol küldött pénzt, milyen finanszírozási források a fejlesztő, és milyen kötelezettségei vannak. Minden más rendszerek munka fizikai személyek - egy fekete doboz. A fejlesztő „enni keresztül” pénz megtakarítók, vagy egyszerűen gazdaságtalan kell kezelni őket, és nem lenne haszontalan, hogy megkérdezze.

Mit lehet ma venni, hogy megvédjék jogaikat vásárlók lakások ezek a létesítmények?

Minél több a vállalati projektek végéhez közeledik, annál nagyobb az esélye, hogy minden sikeresen megvalósítani

Hogy megvédje a jogait, azt javasoljuk, hogy vizsgálja felül a dokumentumokat, amelyek a kezében magánbefektetők. Nagyon fontos, akivel a szerződést kötötték - közvetlenül a fejlesztő, vagy egy közvetítő, értékesítő lakások. Elmondjuk, miért. Gyakran előfordul, hogy egyes entitás vásárol ömlesztve a fejlesztő a lakások, az építési szakaszban, azzal a céllal, hogy pénzt keres, és értékesíti azokat a nyilvánosság számára. Tehát, ha egy ilyen egység értékesítési ezeket a lakások a befejezetlen haza az egyének, akkor nem köt szerződést velük megosztani a részvétel, mert nincs joga a munka a 214-FZ, mert hiányzik a helyzetét a fejlesztő (ez a korlátozás létezik a törvény ). Ezért a jogi személyek, akik kiállnak co-befektetők építési használja mindenféle elkerülő áramkör és megkötésére az előzetes adásvételi szerződés, váltók, és így tovább. Ők szívesen dolgozni 214-FZ szerződések révén a részvételi építkezéshez, de nem ezért kénytelenek megkerülni a törvényt . Itt egy paradoxon! Ezért a szerződés részét nem a fejlesztő közvetlenül, hanem más jogi személy, aki cselekszik, mint társ-befektető az építőiparban. Foglalkozni befektetőbarát jogi személy lehet kockázatos, mert nem tudjuk, hogy a kapcsolat a fejlesztő és ennek jogi személy - akár a beruházó teljesen fizetett ki a vásárlás egy lakást, vagy nem? Ha nem, akkor a fejlesztő felmondhatja a szerződést közöttük, ami után ő jogosult vissza a megmaradt sík (az összeg, ha egy befektető nem fizet). És ezek a lakás eladható már befektető. És vannak „zadvoennye” szerződést vagy „zadvoennye értékesítési amikor ugyanazt a lakást értékesített kétszer. Az ilyen rendszerek már, vannak és lesznek.

Tehát ha még nem írta alá a szerződést az építtető, és olyan közvetítő, akkor azt tanácsolom, hogy kezdjen közvetlen kapcsolatot a fejlesztő. Akkor forduljon a kereskedőhöz vagy közvetlenül a fejlesztő kérelmező szerződést kötni a garanciális kötelezettségek teljesítésének átadásával lakás alatt ezeket a dokumentumokat. Vagy lehet megújítani a meglévő szerződést köt az eladóval megállapodást a tőke közvetlenül a fejlesztő. Lehetőség és megengedett egy jóhiszemű piaci szereplők magatartását. Egy magánbefektető dokumentum ad a jogot, hogy a kötelezettségeinek teljesítése során közvetlenül a fejlesztő.

Meg kell kérni közvetlenül az építtető, hogy jön az építési, és köteles megmagyarázni az embereknek

Ha a természetes személyek szerzett lakást közvetlenül a fejlesztő és a társ-befektetési megállapodást kötött vele, én például kérték -, hogy miért nem működik a 214-FZ és figyelmesen meghallgatta az összes okot. Előfordul, hogy egy fejlesztő nem működik, az elején a 214-FZ elég objektív okokból, például, nem nyújtott be projekt nyilatkozatot annak a ténynek köszönhető, hogy nem volt teljes dokumentumok. De az idő múlásával, a csomag jelenleg köteles megjelenni, és ez semmi akadálya, hogy megkezdik a jelen törvény, és végezetül a tőketulajdonosai új szerződéseket.

Ha a fejlesztő nem hajlandó még elmagyarázni, hogy miért nem akarja megújítani a kapcsolatot a magánbefektetők, akkor is lehet a jele a rosszhiszeműséget. És ebben az esetben lehetőség van arra, hogy megkérdőjelezik a fejlesztő vágy, hogy teljesítsék kötelezettségeiket alatt áll. Ha az emberek fizettek pénzt, meg kell valamiféle garancia, és nem kell szégyellni megvédeni jogaikat. Meg kell kérni közvetlenül az építtető, hogy jön az építési, és köteles elmagyarázni az embereknek.

Ahogy ingatlan befektetők viselkednek olyan helyzetben, amikor a cég hivatalosan nem jelentette be a csődöt és megszüntetése az építés, de a valóságban az építési költségek? Vagy egy olyan helyzetben, amikor a határidő költöztek többször is?

Becsapott befektetők - nem ez az egyetlen, akinek eladott kétszer ugyanazt a lakást, de a kinek a fejlesztő nem teljesíti kötelezettségeit. Ebben az esetben, Moszkva már kidolgozott és elfogadott egy olyan mechanizmust, csere a fejlesztő. És ez a mechanizmus működik pontosan csak kezdeményezésére a részvényesek. Tulajdonosokra is, természetesen, alkalmazni építő bíróság elé, és a kereslet a pénzt, de általában nem minden akarja ezt, és azt szeretnék, hogy egy lakást. Szóval azt ajánlom, hogy egy aktívabb ingatlanberuházókból helyzetbe. Már a kezdet kezdetén kellett menni a prefektúra és annak tisztázása érdekében, terveket ezt otthon, megtudja, hogy prefektúra ellenőrzi az építkezés. Nagyon is lehetséges, hogy a prefektúra az összes választ tulajdonosokra. Egy részvényes nem tud minden információ mennyisége kaphat állami felügyeleti hatóság. Késések építési ad a jogot, hogy a városi hatóságok egyes intézkedések alkalmazását erre építője. Kiértékelése után az állam egy adott objektum hatalmi megváltoztathatja a fejlesztő, és maguk befejezni a ezt az objektumot.

Ha tulajdonosokra dőlt szüntetni a kapcsolatot a fejlesztő, hogyan tudok visszatérítést?

Állítások tulajdonosokra (akarom, hogy a pénzt vissza, és az összes) nem fogadják el

Ha a kapcsolat állították alatt a saját tőke szerződéssel, azaz 214-FZ, a dollschik először indul béketárgyalásokat a fejlesztő. Abban az esetben, ha egy békés tud megegyezni, vagy tulajdonosokra nem ért egyet kiterjesztett értelemben a fejlesztő (pl fizetni a pénz egy részét, és mozgassa építési idő), akkor joga van anélkül, hogy bíróság egyoldalúan felmondhatja a szerződést, és visszakapja a pénzét . Ez elég küldeni a fejlesztő e-mail nyilatkozat egyoldalú megtagadása kötelezettségek teljesítését a szerződés alapján a saját tőke a bejelentést.

A szerződést megszűntnek kell tekinteni napjától az értesítés kézhezvételétől számított a részvény résztvevő. 10 nap elteltével napjától a szerződés megszűnése a fejlesztő vissza kell minden résztvevő fizetett nekik pénzt, és kamatot fizet a pénzeszközök felhasználását az összeg 1 \ 300 Központi Bank refinanszírozási ráta minden nap kézhezvételét, és amíg a visszatérés. Ha a fejlesztő nem szünteti meg a szerződést önként, akkor a megosztott építési résztvevők kérhetik, hogy felmondja a szerződést a bíróság előtt. De ez nem jelenti azt, hogy a bíróság automatikusan az ő oldalán. A bíróság értékelni fogja a súlyát a körülmények - valóban e át egy tárgy az előírt határidőn belül nem lehetséges.

De még ha a bíróság szabályokat a visszatérését tulajdonosokra alapok kapnak pénzt az építtető nem mindig kivitelezhető. Elvégre, ha az építtető nem pénzt, hogy befejezze a házat, ahol ő lesz a pénz, hogy visszatérjen az ingatlan befektetők? Ha az ilyen fejlesztések általában szervezésében érdekelt felek egy csoportja, akiknek a fejlesztő kell. És kamat-tulajdonosok lesz nyilvánvalóan nem egyedül itt - a visszatérítésre jogosultak lehet, köztük a szerződéses struktúrát, és a bankok. Ennek eredményeként, a legvalószínűbb mindennek vége csőd fejlesztő és végrehajtása egy tárgy. És mennyibe kerül értékesítésre másik nem ismert: nem az a tény, hogy ez az összeg elég mindenkinek. Ennek eredményeként „minden nővér fogja terjeszteni a fülbevaló” a sorban, és az ingatlan befektetők általában nem értem. By the way, ez a rendszer is használható, mint egy módja annak, hogy elkapjam tárgyak „olcsó”. Azaz, a fosztogatók most fel a részvényesek háborúban a fejlesztők, hogy elkapjam egy nagyon olcsó, egy vagy más tárgy.

Így a tulajdonosokra két lehetősége van - vagy a törvény, hogy megpróbálja, hogy a pénzt, vagy befejezzék az objektumot. Lehet sokkal könnyebb fizetni mindegy kis mennyiségű (szemben a teljes összeget), és kap a lakásban. Úgy vélem, hogy ha a fejlesztő lelkiismeretes és ő volt probléma, akkor van értelme, hogy ne próbálja, hogy a pénzt vissza, és befejezni az épület az objektumot.

Értem helyesen, hogy a 214-FZ nem garantálja a beruházás megtérülése?

Az ingatlan árak emelkedése, és a fejlesztő jobban megéri eladni a lakást, és visszatér az eredeti fizetési

Fontos megérteni, hogy a 214-FZ garantálja elsődlegesen azt a jogot, hogy megkapja tulajdonosokra megvettem a lakás meghatározott határidőn belül a szerződés. Ha határidőt nem tartják be, az elhatárolt bírságok és büntetések. De amikor a szerződést felmondani, és visszatér az alapok, van is már működik, és az általános szabályokat a Polgári Törvénykönyv, mint a tény, hogy bármely más szerződést. Megszűnésekor óvodai intézmények senki mondhatjuk teljes bizonyossággal, a 100%, hogy a tulajdonosokra kapják a pénzt teljes egészében.

És ha a lakás vásárolt egyéb rendszerek, például az igen népszerű pre-adásvételi szerződést, hogy újra a pénzt, és hogyan?

Ha készített egy előzetes szerződést - értékesítés, ideális esetben meg kell állapítani, hogy a három feltétel garantálja Önnek a visszatérítést, és átvételét ingatlan. Az első - a szerződés aláírását közvetlenül a fejlesztő, nem annak leányvállalata. A második - a pénz is meg kell fizetni, hogy a fejlesztő, ennek megfelelően, ha kell, a kezében egy dokumentumot, amely igazolja a fizetés készpénz a fejlesztő. Ez lehet egy ígérvény, kölcsönszerződés, megállapodás betét vagy előleget, és így tovább. Ha a kifizető egy harmadik fél, ott kell lennie egy dokumentumot, amely szerint a fejlesztő utasította fizetni harmadik félnek. A lényeg az, hogy a dokumentumok meg kell jelennie a fejlesztő, amely egy eszköz. A harmadik - az előzetes adásvételi szerződést meg kell adni a végső határidő megkötésére az adásvételi szerződést. Ha nincs megadva, akkor egy évvel később az előzetes megállapodás automatikusan megszűnik jogszabály.

Ha az előzetes szerződés, ezek a feltételek nem teljesültek, akkor képes lesz arra, hogy megvédje csak a jogot, hogy a pénz, de nem lakás. Az a tény, hogy több mint nyereséges lesz eladni a lakást a piacon, és visszatér az első kifizetés során az előzetes szerződés kereset ingatlan árak is emelkednek, és a fejlesztő. Annyi előtt, és kész, amikor a piaci árak emelkedtek. Azok akik ingatlant különböző más „megoldás” megállapodások, mint a jogok átruházása megállapodás követelményeinek, közös beruházási megállapodás a biztosítási rendszer és a kilátás, még kevesebb jog, és nem az, hogy ha problémák vannak a builder tudják védeni érdekeiket. Sajnos ezek a részvényesek sokkal több, mert a piacon, kevés ember dolgozott 214 FZ.