A fő feladatai és funkciói facility management a műszaki létesítmények üzemeltetésébe
FŐ feladatok és tisztségek Facility management műszaki üzemeltetése kereskedelmi ingatlanok
1 VPO „Penza Állami Egyetem Építészeti és Építőipari”
Megalakult a vagyonkezelés piac Magyarországon kezdődött a késő 90-es években a XX században. Ez a folyamat hozzájárult a kereslet a minőségi helyiség irodai és kereskedelmi tevékenység. Ebben az időben, a kereskedelmi tulajdon használatát korlátozza az eladás vagy szállítás a szokásos helyen kiadó nélkül szakmai irányítás. A mai napig, kereskedelmi ingatlan befektetési tartják az egyik legstabilabb és nyereséges. Tekintettel arra, hogy az üzleti folyamatok az ingatlanpiac területén sajátosságait, eltérő más vállalkozások nem minden tulajdonos tud kezelni a tulajdon megszerzése kártérítés a szóba jöhető területet nyereséges.
Anyagok és módszerek
Befejezését követően minden fejlesztési projekt, amely magában foglalja a tervezés, a finanszírozás és építése a tárgy változás, jön egy másik nagyon fontos időszak - az időszak irányítása és működtetése ingatlan létre. Ez az időszak lefedi időtartam az életciklus - az egész életét az épület szolgáltatás különbözik amely számos különböző szakemberek, jelentős sajátosságait finanszírozása és szervezése jelenlegi munkáját. És ez volt az az időszak, amelynek során a tulajdonos kezd jövedelmet az ingatlan. [6]
Gyakorlása előtt a művelet a tulajdon, a tulajdonosok kell dönteni: hogy vegyenek részt az önuralom, vagy bízza ezt a munkát a szakemberek.
A mai napig ez a szféra az üzleti Magyarország aktívan fejlődik. Jelenleg 3 területén az üzleti, ahonnan jön a kialakulását vagyonkezelő társaságok:
1. Fejlesztési cég befejezése után veszi át a kezelési funkció a társaság;
2. Az ingatlan tulajdonosa szervez szerkezeti egységeket tartozó saját ingatlankezelés;
3. Consulting cég nyújt ingatlankezelési szolgáltatások.
Sajnos megjósolni a hatékonysága ennek vagy hogy az alapkezelő társaság nem lehet csak az a terület, ahonnan jött létre. Itt kell, hogy vegye figyelembe a nagyszámú befolyásoló tényezők hatékonyságát menedzsment.
Property Management - átfogó megközelítés fenntartása és javítása az állam a tárgy, előrejelzés és szervezése a fejlődés érdekében, hogy a lehető legnagyobb bevétel felhasználása a tárgy [4].
Nyugaton van, a következő besorolás a vagyonkezelés területeken:
- Asset Management (stratégiai tervezés);
- Vagyonkezelő (fejlesztés egy épület kezelési programot annak érdekében, hogy a jelenlegi bevétel maximalizálása);
- Facility Management (tevékenységek működésének biztosítása érdekében az infrastruktúra az épület). [5]
Ebben a tanulmányban azt figyelni, hogy az utóbbi irányba.
Ma Magyarországon az adminisztratív szolgáltatások léteznek minden vállalkozás. Gazdasági aktivitása szabályozza a modell záradékokat. Ebben az esetben a fő cél a tervezés, hogy osztja az üzleti egységek mennyisége és munka tartalmát tekintve a teljesítményüket.
Mérnöki és műveletek vezetője a modern szervezetekben jelentős változásokon ment keresztül. Főmérnöke a plázában ma is egyezik a helyzet „rendező műveletek.” Korábban főmérnök kijelölt személyek széles körű gyakorlati tapasztalattal, és rendelkeznie kell egy műszaki különlegességet. Működésének javítása a szolgáltatás eredmények a helyettesítő vezető pozíciókat, akiknek az alapvető oktatás kiegészített oktatás terén a közgazdaságtan és menedzsment, a verseny feltételeit nem csupán speciális ismereteket, és a gazdasági gondolkodás. Ráadásul egy ilyen vezető kell érteni a jogi kérdések, problémák vagyonkezelés és a személyzet. Az alapkezelő társaságok, amelyek részt a műveletben a kereskedelmi ingatlanok, az osztály helyettesíti a szolgálatba. [1]
A szakemberek munkáját az a képesség, hogy optimalizálja a költségeket az épület és a szerzett jövedelem eredményeként a jó kormányzás. Az egyik legfontosabb feladat, amely növeli az épület vonzó a bérlők, hogy javítsa a feltételeket találni bérlők és a látogatók az épületben.
A szó etimológiája „eszköz” származik a latin facilitas - kényelmes, kedvező. Latin-magyar szótár (St. Petersburg, és a tipográfia TRINQUIER Fyusno 1909) határozza meg, hogyan Facilitas enyhíteni udoboispolnimost, készenlét.
Facility manager koordinálja a fizikai térben az emberek, és a munkát a szervezet egyesíti a legjobb kezelési elvek közös szakmai és műszaki ismeretek hatékony működésének biztosítása a berendezések és az emberek. [4]
A fő funkciója a facility management hogy megtalálják a módját, hogy csökkentsék a belső költségei fenntartása és működtetése az épület rendszerek, miközben a szolgáltatások minőségének a kívánt szinten.
Sikeres megvalósítása ezt a funkciót, akkor osztja meg a munkát ebben az irányban több kulcsfontosságú feladatot kell lennie:
1. Alsó karbantartási költségek az épület csökkentésével erőforrások fogyasztása az építési költségeket;
2. Annak érdekében, hogy a kényelmes tartózkodást a házban lakók és a látogatók, különösen a karbantartási optimális beltéri környezet paraméterei;
3. A jó ideje, hogy meggátolja a szélsőséges események az épületben, és mikor fordulnak elő -, hogy csökkentsék a minimumra az anyagi és emberi veszteségeket.
operatív szolgáltatások kezelése magában foglalja a jelentős számú tevékenységek szervezésére az épület fenntartása és működtetése az ingatlan. Egy műszaki szempontból a kapcsolódó feladatokat. Különösen fontos, hogy kizárják őket ellentétesek egymással.
Ezzel szemben a szakértők ingatlankezelés (tulajdonos), annak ellenére, hogy a személyazonosságát a tevékenységi kör (épület és a szomszédos területek és a tulajdon komplex), Facility Manager használ különböző munka mintákat.
Fő feladatai közé tartozik:
1) részt vesz az épület projekt betartásának ellenőrzése a jövő tervezése, az épület északkeleti funkcionális feladatokat;
2) A szervezet a racionális munka munkatársai;
3) ellenőrzés az egészségügyi és higiéniai előírások, a szervezet Tisztítás;
4) A jelenlegi működését a gépészeti berendezések az épületben (épület garantáló, üzembiztonság víz és szennyvíztisztító rendszerek, hő-, a villamosenergia-, gáz-, információs rendszerek);
5) karbantartása tűzvédelmi és biztonsági személyzet, anyagi javak;
6) szervezet minden típusú javítási munka és a végrehajtás ellenőrzésével;
7) kölcsönhatás az állami és önkormányzati struktúrák végre ellenőrzési funkciók vonatkozásában a szervezet
8) kifizetett összegek ellenőrzése a közüzemi szolgáltatások, a külföldi szolgáltató központok, erőfeszítéseket csökkenti a működési költségeket;
Facility manager kezdődik, hogy vegyenek részt az infrastrukturális projektek előkészítése során a műszaki előírások és építészeti tervezés. Már ezek a szakaszok kell biztosítani minden lehetőséget a kényelmes munkát a személyzet a jövőben. A fő cél a szervezet célja, hogy munkahelyeket teremtenek tökéletes kényelem szerviz szakemberei végzik tevékenységüket, felesleges mozgások és a bérköltségek csökkentéséről az elvégzett munka.
Hajlam a helyiségek biztosítják gazdaságos helykihasználás és megőrzését az egészségügyi dolgozók. Tervezésekor az irodai és az elhelyezés munkahelyet meg kell vizsgálni az alábbi ajánlásokat:
1. Az egységek gyakran érintkeznek egymással, kell elhelyezni közel a közigazgatási szakaszban;
2. A terület egyes munkahelyek meg kell felelnie az egészségügyi szabványok és jellemzőit az elvégzett munka;
3. Minden egység szolgálatba kell helyezni a vonzó és a legkevésbé drága bérleti területeken. Hozzáférés az egységekre kell tüntetni a navigációs rendszer;
4. Rendelkezni kell a személyzet üdülőterületen, egy kis konyha és egy asztal elektromos vízforralóval és mikrohullámú sütővel.
Van is egy lehetőség menedzsment funkciók közé tartozik a takarítási és karbantartási kielégítő egészségügyi állapota a helyszínen. Tisztítási lehet vonni, mint az állandó alkalmazottak és szabadúszók takarítás (vállalkozók) elvégzésére általános takarítás, ablaktisztítás, hóeltakarítás, tereprendezés könyv.
Facility manager alapvető tevékenysége a működési költségek csökkentése a szervezet. Az elsőbe tartoznak optimalizálása energiamegtakarítás és az olcsóbb szolgáltatás szakosodott szervezetek, hanem a tartalom a saját személyzete.
Jelentős gazdasági hatása hozhat megtakarítást energiaforrások. energiaárak folyamatosan emelkednek a világ minden tájáról. Ebben az esetben, az alapelvek a hő gazdaság és hatalom jelentősen csökkenti az üzemeltetési költségeket.
Az ára hőszigetelés tekintetében az érték az egész épület jelentősen kisebb, de a művelet az alapvető költségek esik fűtés. Minden épületben van egy hőszolgáltató rendszer. Felügyelet az alállomás nem csak azért szükséges, hogy a bejövő számlák, hanem, hogy megakadályozzák a súlyos szankciókat. Abban az esetben, hőmérséklet-ki a normatív tartományban, akkor kell kezelni, mint a nem-optimális hő-fogyasztás. Egy másik módja a megtakarítás lehet csökkenését az előremenő hőmérséklet alatt az olvadás és alatt a munkatárs a munkahelyen bevásárlóközpont: éjszaka vagy hétvégén és ünnepnapokon. A harmadik módszer a jelentős hő megtakarítás esetén külső szigetelés homlokzatok és telepítésével minőségű ablakok az épület. A hőveszteség elsősorban függ a hő-védelmi tulajdonságainak körülzáró szerkezetek: falak, ablakok, padló. Üvegszálas réteg vastagsága 10 cm hőszigetelő képesség helyettesíti 400 cm beton, tégla 160 cm, 100 cm levegőztetett, 45 cm-es fenyő fűrészáru.
Termikus tulajdonságok falazás becsült hőátadás ellenállás. hőátadás ellenállás jelzi, hogy mennyi hő megy keresztül négyzetméter körülzáró struktúrát egy adott hőmérséklet-különbség:
q - a hőmennyiség, amely elveszti 1 négyzetméter védőfelület (W / m.);
AT - a hőmérséklet közötti különbség a külső és a szobában (° C);
R - a hőállóság (° C / W / m.).
Modern ablakok hőveszteségének csökkentésére windows majdnem két alkalommal.
1. táblázat hővesztesége ablakok különböző minták, amikor At = 50 ° C (külső hőm. = -30 ° C, Tvnutr. = 20 ° C)
Legend:
• A páros számok a legenda jelzi üvegezés légrés mm-ben;
- A szimbólum Ar azt jelenti, hogy a különbség nem töltve levegővel, és az argon;
Alkalmazása a modern üvegezés (kettős üvegezés, hőszigetelő üveg, stb), az alacsony hőmérsékletű melegszik rendszer, hatékony hőszigeteléssel védelme tervek lehet csökkenteni a fűtési költségeket 3-szor.
A második fontos mind a jelentőségét és értékét, a felhasznált erőforrások, az elektromosság. Az elmúlt években, a felhasznált energia, hogy különböző tarifákat függően a napszaktól, éjszakai áramfogyasztás olcsóbb. Ha figyelembe vesszük azt a helyzetet egy példa a bevásárlóközpont, lehetséges, hogy eltolja a részleges fűtés a légkondicionáló rendszert. Továbbá, jelentős energia-megtakarítást tesz lehetővé a használatát energiatakarékos technológiák (LED lámpa alacsony fogyasztás, fotocellák) - 93% képest izzólámpák, 90%, szemben a egy halogén lámpa, 66%, szemben a fluoreszcens lámpa [8].
Amint látható, a fenti két példa, a probléma a megtakarítás a fő erőforrás ma megoldani. Elszámolása erőforrások felhasználása, hatékony felhasználása fűtési rendszerek, épületek szigetelése, a használata energiatakarékos technológiák segítségével a költségek csökkentése az erőforrások megtakarítása.
A nyereség növekedését is el lehet érni a részvétel, hogy megoldja a problémákat, a működés szakosodott szervezetek, nem pedig erők személyzet. Példaként a biztonsági szolgáltató szervezet az áruházban. A szolgáltatás költségeit a magán biztonsági szervezetek, csoportok fizikai védelmi tól 52 p / óra. Ebben az esetben a költségek 1 hozzászólás idejű védelmet biztosítanak a bevásárlóközpont lehet kiszámítani a következők szerint:
30 nap × 24 óra × 52 p. = 37.440 p.
irányítási szolgáltatások szervezése nagyrészt attól függ, hogy koordinálja a ezek az egységek meghatározott célok elérése érdekében. Csak abban az esetben, zavartalan működésének lehetséges csökkenteni a belső szervezési költségeinek. Ez kell a legfontosabb eleme a munka speciális irányítási szolgáltatások.
A korszak a modern technológia, a források hiánya, a növekvő fogyasztói igényekkel, a szervezet nehéz túlélni kemény verseny nem egy állandó költségek csökkentéséhez. A csökkenés a belső költségek karbantartása és üzemeltetése az épület rendszerek nem vezethet csökkent a szolgáltatások minőségét. Ez a lényeg, a tevékenységét a Facility Manager.
A fentiek alapján levonhatjuk az alábbi következtetéseket:
2. A fő feladata a létesítménygazdálkodási az illetékes szervezet technikai művelet a folyamat a költségek csökkentése, miközben a szolgáltatások minőségének a kívánt szinten. A fejlett üvegezési rendszerek szigetelését és formatervezési minták levédése csökkentheti a fűtési költségeket 3-szor.
3. Annak érdekében, hogy optimalizálja az energiafelhasználást szükséges források jogilag szigorítani a szabványok hőtechnikai fogyasztása kereskedelmi épületek. Ebben az esetben a teljes időszakra, amelynek során a lakástakarék lesz jelentős összeget.
4. A nyereség növekedését is el lehet érni a részvétel, hogy megoldja a problémákat, a működés szakosodott szervezetek, nem pedig erők személyzet. A példa a szervezet belső biztonsági szolgálatok bevonásával magánbiztonsági szervezetek mutatják csökkentésének lehetőségét 25% a költség.
Hrusztaljov BB Ph.D. Egyetemi tanár, tanszékvezető. „Gazdasági, szervezési és menedzsment a termelés” FGBOU UVPO „Penza Állami Egyetem Építészeti és Építőipari”, Penza.
Baronin SA Ph.D. Professzora Tanszék. „Szakértelem és ingatlangazdálkodás” FGBOU UVPO „Penza Állami Egyetem Építészeti és Építőipari”, Penza.
Mi hozza meg a folyóirat által közzétett Publishing House "The Academy of Natural Sciences"
(High impakt faktor RISC, folyóiratok téma, amely minden tudományos területen)